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央行和银监会新设立的房地产贷款集中评估对超过48万亿的房贷有何影响？

关于房地产市场的另一件大事来了！

2020年12月31日，央行、保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》(以下简称《通知》)，建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度。这是继监管部门近日发布住房融资“三条红线”新规定后，房地产金融政策的又一重大新规定。《通知》将于2021年1月1日起实施。

《通知》明确了房地产贷款集中管理体系的机构覆盖面、管理要求和调整机制。考虑银行业金融机构资产规模、机构类型等因素，分等级设定房地产贷款余额比例和个人住房贷款余额比例两个上限，超过上限的机构设定过渡期，建立区域差异调整机制。

中国保监会主席郭树清近日撰文指出，目前我国房地产相关贷款占银行贷款的39%，大量债券、股权、信托等基金进入房地产行业。可以说，房地产是目前中国金融风险中最大的“灰犀牛”，必须坚决遏制房地产泡沫。

央行相关负责人表示，近年来，在党中央、国务院的统一部署下，房地产长效机制的实施取得了显著成效。根据党中央、国务院关于进一步落实房地产长效机制，实行房地产金融审慎管理制度的要求，中央银行和中国保监会借鉴国际经验，结合中国国情，研究制定了房地产贷款集中管理制度，以提高金融体系的弹性和稳定性，促进房地产市场稳定健康发展。同时，推进金融供给侧结构改革，强化银行业金融机构内部约束，优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、农业、农村、农民等薄弱环节融资，促进金融、房地产、实体经济均衡发展。

国家金融与发展实验室副主任曾刚告诉《证券时报》记者，从宏观角度来看，《通知》旨在实施“房无投机”的长效机制，有利于优化资金配置，减少过多资金进入房地产行业。从银行系统的角度来看，有利于降低房地产系统可能给银行业带来的潜在系统性风险。正如银监会主席郭树清所说，“房地产是现阶段我国金融风险中最大的‘灰犀牛’，高比例的房地产贷款也会给银行带来风险。此外，《通知》对不同类型银行、不同地区实行差异化管理，意在引导不同银行进行差异化发展。比如城市商业银行、农村商业银行等地方中小银行比例上限低于大银行，反映了地方中小银行要返本培元，更多支持地方实体经济的监管政策意图。

分档设置上限水平

房地产贷款集中管理制度是指在中国境内设立的中资法人银行业金融机构的房地产贷款余额和个人住房贷款余额的比例应符合央行和银监会确定的管理要求，即不高于央行和银监会确定的相应上限。

中央银行和中国保险监督管理委员会根据以下因素制定了房地产贷款集中的管理要求

《通知》规定，央行副省级城市中心支行及以上分支机构，会同当地银监会派出机构，在充分论证的前提下，结合当地经济金融发展水平、辖区内地银行业金融机构具体情况和系统性金融风险特点，合理确定辖区内相应档次的地方法人银行金融机构房地产贷款集中管理。根据本通知第三条、第四条、第五条房地产贷款集中管理的要求，在幅度内增减2.5个百分点。央行和银监会将对中国人民银行副省级城市中心支行和银监会派出机构的行为进行监督管理，确定银行业金融机构房地产贷款在内地集中的管理要求。

此外，值得注意的是，为了配合新资产管理条例的实施，新资产管理条例过渡期(至2021年底)归还的房地产贷款不计入统计。同时，为了支持住房租赁市场的蓬勃发展，住房租赁贷款暂不计入房地产贷款比例。

据央行有关负责人介绍，目前央行正在会同有关部门研究制定住房租赁金融业务的相关意见，并建立相应的统计制度。届时符合定义的房屋租赁相关贷款将不纳入集中管理统计范围。

新增房贷增速将受影响

事实上，今年以来，一些银行进一步放缓了新增住房开发贷款的增速。《证券时报》记者早前了解到，部分银行缩减了房地产开发贷款规模，部分银行地区分行仅半年时间就用完了全年个人房贷额度，使得该地区新增个人房贷的后续依赖于转股和转贷。

央行数据显示，2020年第三季度末，人民币房地产贷款余额48.83万亿元，同比增长12.8%，比上季度末下降0.3个百分点，连续26个月下降；前三季度增长4.42万亿元，占同期各类贷款增长27.2%，比上年整体水平低6.8个百分点。

曾刚表示，从分阶段设计的房地产贷款集中度上限水平来看，预计不会有太多银行超过上限。一般来说，调整现有房地产贷款的压力较小。但《通知》的主要影响是未来新增房地产贷款增速受限。比如前几年的个人房贷增速明显高于平均贷款增速，对于接近上限或已经超标的银行，新增贷款增速会放缓。

央行相关负责人还表示，2019年以来，央行和保监会对房地产贷款集中管理制度进行了广泛研究，并与金融机构进行了充分沟通。相关指标充分考虑了银行业金融机构的实际情况，采用了分类分级、差别过渡期、区域调整机制等多种制度安排。目前，大多数银行业金融机构符合管理要求，央行和保监会将要求其稳步开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款和个人住房贷款比例基本稳定。

“房地产贷款集中度指数对现有房贷的调整压力不大，因为只要银行保持现有房贷余额不变，随着分母贷款余额的总规模继续增加，该指数自然会下降。然而，对于接近上限的银行来说，这一指标将影响新抵押贷款的规模，这意味着新抵押贷款和个人贷款的增长率

具体而言，2020年12月底，银行业金融机构房地产贷款和个人住房贷款比例超过管理要求且超过2个百分点的，业务调整过渡期为本通知实施之日起2年；超过2个百分点以上的，业务调整过渡期为本通知实施之日起4年。房地产贷款和个人住房贷款的业务调整过渡期另行规定。

值得注意的是，为了平稳有序地进行整改过渡，充分考虑不同银行的不同情况，《通知》提出，如因客观原因导致业务调整过渡期不能满足房地产贷款集中管理的要求，应由银行业金融机构提出申请，经央行、银监会或地方央行分行、银监会派出机构评估认为合理的，可适当延长业务调整过渡期。

“对于超出管理要求的银行业金融机构，将要求其合理选择业务调整方式，合理分配年度业务调整规模，确保调整步伐相对稳定，调整进程平稳有序。个别减息压力较大的银行，将通过延长过渡期来区别对待，以确保政策的顺利实施。”上述负责人说。

银行需制定过渡期业务调整方案

北京市银行业协会已出台个人住房贷款自律公约

《证券时报》记者了解到，北京银行业协会已正式发布《北京市银行业协会个人住房贷款业务自律公约》，将于2021年1月1日生效。《公约》从内部控制制度、风险管理、尽职调查、差异化住房信贷政策的实施、合作机构的监管、公平竞争和优质服务等七个方面对银行个人住房贷款业务提出了自律要求，并对银行个人商业住房贷款业务提出了自律要求。

针对公约颁布的背景，北京银行公会表示，目前会员银行在北京开展的个人住房贷款业务存在两个突出问题：一是自北京房地产市场监管以来，政府相关部门和行业监管部门出台了多项涉及个人住房贷款业务的监管政策。但成员行对政策的理解不同，导致部分行对政策执行标准的掌握存在一定差异；第二，近年来，在北京的房地产市场上，二手房交易的市场份额逐年增加，房地产中介成为二手房交易的关键环节。个别银行为了争取客户而向中介机构“回扣”、“退款”的现象死灰复燃。

在统一房贷政策尺度上，《公约》规定住房贷款记录不区分本市和非本市；月收入比例不超过50%；对首付资金来源进行实质性审查，不得利用“首付贷款”等金融产品增加杠杆，挪用其他个人贷款资金或信用卡融资支付首付；涉及一手住房的个人住房贷款必须是主体结构封顶的住房；要严格执行差别化住房信贷政策等。在“返利”和“返利”方面，《公约》规定银行不得变相向房地产开发商、房地产中介机构(包括关联公司)和工作人员支付财物以获取交易机会或竞争优势，并明确规定：变相支付佣金、介绍费或其他类似性质的费用；免费或低于成本价提供服务，或租用办公场所、办公设施和设备；支付并承担应由自己承担的费用或开支；以超出正常价格或者不合理的方式使用其提供的服务；禁止出租其办公场所或渠道(包括线上和线下)向买家推销本行的业务。

据了解，《公约》的推出得到了业内银行的广泛支持。目前，在北京开办个人住房贷款业务的43家银行已经签署了公约承诺书。一些银行表示，《公约》的推出将有助于o